Fælden ved at købe bolig billigt

Mange boligkøbere er blevet overrasket over købsomkostningerne, når de har gjort et scoop ved at købe en bolig til stærkt nedsat pris på det pressede spanske boligmarked.

Lørdagens klumme er blevet overladt til advokat Javier García León, Advokatkontoret.es, der til daglig hjælper danskere med trygge boligkøb:

Flere, der har købt en ejendom i Spanien, har været ude for, at de har måtte betale købsbeskatningen i henhold til en højere pris, end selve købsprisen. Jeg kan forstille mig, hvilken overraskelse det har været, og at mange nok sidder tilbage og tænker, at 'spanierne er tossede'.

Det sker, fordi skattevæsenet sætter en mindste-værdi for ejendomme, som er den værdi, de bestemmer, der skal betales skatter af - uanset både markedsværdi og købspris.

Beregning af beskatningsgrundlaget

Mindste-værdien findes ved at gange den offentlige vurdering (valor castastral) med en koefficient, som kan være mellem 1 og 4. Hver kommune har deres egen koefficient, som hvert år offentliggøres af de regionale regeringer i januar måned. I Andalusien er det Junta de Andalucia.

Den offentlige vurdering kan ses på ejendomsskatte-billetten, og den kan, modsat koefficienten, være den samme flere år i træk. Koefficienterne bør revideres, når der sker byplanlægningsændringer, når der er ændringer i markedspriserne, eller hvis der er gået 5-10 år siden sidste revidering. Det er dog statens administration, der skal påbegynde revideringen, og det bliver ikke gjort efter ønske af enkelte personer.

Den offentlige vurdering er sammensat af værdien på grunden og bygningen. Derfor vil den variere alt efter kommune og selve ejendommen.

Undgå strafrenter

Da markedsværdien af boligerne i Spanien generelt er faldet markant, kommer vi, med skattevæsenets beregningsmetoder, ud for situationer, hvor vores klienter er nødt til at betale mere i købsbeskatning, end hvad de egentlig havde regnet med i henhold til købsprisen.

Vi undersøger altid mindste-værdien, hvis det er muligt, og hvis den er højere end købsprisen, anbefaler vi vores klienter, at de med det samme betaler købsbeskatningen i henhold til denne værdi Derved undgår de at betale renter og strafrenter (tillægsgebyrer), som skattevæsenet lægger oveni, når de sender opkrævningen af ekstraskatten.

Eksempel

På skødet vil der stå købsprisen, men når man indbetaler til skattevæsenet, vil man skrive mindste-værdien og den tilsvarende skat. Jeg vil prøve at forklare med et eksempel på en ejendomshandel:

Købspris: 200.000 euro

8% skat: 16.000 euro

Mindste-værdi: 250.000 euro

8% skat: 20.000 euro

I dette tilfælde skulle køber have betalt 16.000 euro i skat i henhold til købsprisen, men eftersom mindste-værdien er højere, bestemmer skattevæsenet, at der skal betales 20.000 euro, altså en forskel på 4.000 euro (knap 30.000 DKK).

Betal og smil

Man kan enten indbetale 20.000 euro med det samme, i stedet for de 16.000 euro, som er det ”rigtige” i henhold til købsprisen. Gør man ikke det, vil skattevæsenet som nævnt sende en opkrævning på de 4.000 euro, men til dette beløb vil de lægge både renter og strafrenter (tillægsgebyr), hvorfor det i sidste ende vil være dyrere, at vente på deres opkrævning.

Sådan som markedet har udviklet sig, burde vurderingerne eller koefficienten blive revideret i mange kommuner, så de bedre passer til markedsværdierne.

Efter vores erfaring sker det tit i Mijas kommune, at mindste-værdien er højere end markedsværdien.

Indtil en af disse to elementer, eller dem begge, revideres, kan man ikke gøre så meget, for at slippe for at betale ekstraskat. Man kan selvfølgelig indgive appel, men vores erfaring siger os, at der er meget få muligheder for at vinde disse sager.

Tak til advokat Javier Garcia León. www.advokatkontoret.es

I morgen søndag får du en ny spændende oplevelseshistorie med Else Byskov, der tager dig med til den spændende by La Capileira syd for sneen i Sierra Nevada.

Teamet bag Spanien i Dag og Radio Solymar Weekly ønsker dig en god weekend.

Torben Wilkenschildt