Hvilken vej går boligpriserne i kystområderne?

Ikke så få af vores læsere ejer bolig i Spaniens kystområder eller overvejer at købe en. For sidstnævnte gruppe handler det om at købe billigst muligt og for den førstnævnte gruppe at sælge dyrest muligt.

Hvornår er det så?

Det er lettest for dem, der skal sælge. De skal nemlig bare vente til efter bunden er nået, hvis de altså kan vente. Man finder jo først ud af, hvornår bunden blev nået, når det er begyndt at gå op igen. Det er altså bakspejlet, man her kigger i.

De interesserede købere skal derimod kigge i krystalkuglen og prøve at vurdere på alle tilgængelige fakta om, hvordan boligmarkedet er lige nu og forventningerne til det.

Svær opgave

De fleste gennemarbejdede analyser udarbejdes på landsplan i Spanien og kommer altid med et omkring et kvartal gammelt tilbageblik. Bunden kunne altså godt være nået, inden de offentliggøres.

Det kan også forudses, at 'bunden' denne gang måske vil strække sig over en længere periode end hidtil oplevet, når nedgangstiderne er  vendt.

Alle boligejere og - købere er på den ene eller anden måde ramt af krisen. Værst er det i Spanien gået ud over middel- og arbejderklassen, der med arbejdsløsheden frivilligt eller tvungent har måtte forlade deres boliger.

Det har givet et enormt udbud af boliger til salg, men det er primært den type boliger, som udlændinge ikke vil have. Typisk boliger i større blokke beliggende i byernes udkantsområder.

Også udlændingene er ramt på pengepungen. De har mistet formuer på investeringer eller pensioner, der skulle sikre en dejlig tid under Spaniens sol.

Købekraften er blevet mindre.

Stor forskel

Lad mig dele de to markeder op i det indenlandske og udenlandske.

Det indenlandske marked møder ethvert problem. Udover ovennævnte problem med arbejdsløsheden for de enkelte familier, så har mange spaniere brugt deres sparepenge på at købe boliger, som de herefter har lejet ud.

Men også udlejningsmarkedet er nærmest brudt sammen. Kraftigt faldende priser og lejere, der tror - men ikke kan - betale huslejen.

Det er det indenlandske marked, som helt dominerer alle statistikker og eksperternes generelle spådomme om markedets udvikling den kommende tid.

Det udenlandske marked

Prisudviklingen gik helt grassat indtil kæden sprang af i 2007. Det vil de fleste økonomiske eksperter nok give mig ret i. Ligesom det også gjorde i Danmark.

Boliger blev solgt til priser, der lå langt over, hvad den realistiske jordpris, byggeomkostninger og selv en stor fortjeneste kunne retfærdiggøre. Der er ingen tvivl om, at det nuværende prisniveau på et tidspunkt bliver godt for Spaniens og udlændingenes fremtid her.

Mange kræfter

Mens det indenlandske marked stort set kun understøttes af spanierne selv, så er det en anden historie med det udenlandske. Det understøttes hele tiden af mange nationaliteter, og efter priserne er styrtdykket, er der kommet mange nye investor-typer på banen.

Mange danskere, eksempelvis, køber en enkelt bolig – eller nogle flere – som investering. De ønsker at leje boligen ud eller kombinere det med eget brug. Er boligen velegnet til udlejning på feriemarkedet, kan økonomien ved udlejning også hurtigt konkurrere med de renteindtægter, som man kan få ved at sætte pengene i banken.

Dertil kommer de større investorer, som har benyttet de lave priser og de pressede banker med store opkøb.

Et konkret eksempel

Lige nu annoncerer Spanien i dag for en bestemt bolig i Fuengirola-området. I forbindelse med udarbejdelsen af salgsmaterialet har jeg selv besigtiget boligen, hele området og studeret bebyggelsens salgsmæssige udvikling.

Siden september 2012 har byggeselskabet solgt 18 af de lejligheder, der var tilbage. Både danskere, russere og andre nationaliteter har købt. Og jeg vil tro, at de næppe havde gjort det - med det tusindtals store udbud af konkurrerende boliger - hvis prisniveauet ikke havde været rigtigt i forhold til kvaliteten, beliggenheden og øvrige fordele.

Du kan læse lidt mere om boligen her

Banksalgene

Prissætningen på Costa del Sol har i stor grad været styret af de banker, der skulle af med deres nødlidende ejendomme. Eller byggeselskaber, der er sat under administration af bankerne.

Siden sommeren 2012 har jeg fulgt disse udbud meget nøje og besigtiget stribevis af boliger. Med en solid viden om, hvad vores boligsøgende læsere ønsker, er en del gået gennem nåleøjet - men mere kasseret.

Spøgelsesbebyggelser med få, der bor der, afsløres hurtigt på stemningen i området og ikke mindst vedligeholdelsen, der kan råbe efter flere penge til fællesudgifter.

Mange boliger er heller ikke solgt, fordi byggeselskabet i de gyldne tider troede, at man bygge hvad som helst hvor som helst, og så få det solgt. Men det gik galt, da de bedre boliger faldt i pris og udkonkurrerede de naive drømme.

De gode og de dårlige

I enhver bebyggelse findes også de bedste, de næstbedste og de mindre gode boliger. Selvfølgelig afhængig af hvilke øjne, der ser på dem. Danskere og andre skandinaver vil gerne have boliger med udsigt, terrasser med sol – også om aftenen – en god udsigt og et materialevalg i lyse kvaliteter.

I det konkrete eksempel, jeg nævnte før, er der måske tre eller fire boliger tilbage, som en dansker kunne tænke sig.

Bankbremsen

En stor forhindring for salget af boliger ligger hos de spanske banker, der har været betydeligt mindre end udlånsvillige. Og har de bevilget et lån til et boligkøb, har det i mange tilfælde kun været til boliger, som de selv lå inde med som nødlidende.

Mange danskere og skandinaver har i den forbindelse haft stor glæde af Nykredit i Spanien, som har gjort dem købedygtige.

Samtidig er Euriobor-renten, der danner grundlag for den endelige lånerente på boliglånet, rekordlav. Den var i december på lige under 0,6 procent, og det giver i mange tilfælde en endelig boliglånsrente på 1,6 procent. Og som følge heraf en lav ydelse på boliglånet.

'El banco malo'

Bankerne med ondt i økonomien har afleveret deres nødlidende ejendomme til 'Den dårlige Bank', SAREB for milliardbeløb i euro. SAREB kan på en vis sammenlignes med Finansiel Stabilitet i Danmark.

Bankerne har måtte give rabatter på mellem 30 og 50 procent ved overdragelsen af de nødlidende ejendomme til SAREB. Inden det skete, lykkedes det for flere af de nødlidende banker at sælge ejendomsporteføljer til investor-grupper med en lidt mindre rabat.

Flere af Spaniens større banker har skudt penge ind i SAREB som ansvarlig aktiekapital. Med den statslige styring af SAREBs ejendomsportefølje, er der både forventninger om, at det kan være medvirkende til en vis regulering af ejendomsmarkedet og derudover også gevinster for både stat og aktionærer.

Bedring syn på de finansielle markeder?

I ugen der gik gennemførtes årets første auktion over spanske statsobligationer for godt fem milliarder euro.

Samtidig med, at renterne blev lavere end i lang tid, er også risikopræmien faldet betydeligt. Fredag lå den i 329 basispoint mod toppen på 638 basispoint i juli måned sidste år.

Spanien behøver ikke nogen nødhjælp, siger regeringen nu med et stærkere belæg.

Hvad mener du?

Nogle mennesker læser analyser og statistikker, andre stikker fingeren i jorden, nogle er i branchen og andre igen har bare en god næse.

Nogle sidder måske også med et spørgsmål, der brænder på læben.

Uanset hvad, så skriv din mening som en kommentar nedenunder til denne klumme.

Hvis du har en mening om boligmarkedets udvikling i den ene eller anden retning, så husk at begrunde det.

Håber vi kan få mange synspunkter!

Teamet bag Spanien i Dag og Radio Solymar ønsker dig en god weekend.

Torben Wilkenschildt