Du har et eller andet juridisk forhold i Spanien, som du er i tvivl om og gerne vil have et svar, som måske kan hjælpe dig videre.

Det kan også være, at du har et projekt foran dig, hvor du ved, at du skal bruge en advokat og gerne vil kende prisen på opgaven.

Det kan være køb eller salg af bolig, hvor du gerne vil have en repræsentant, der alene varetager dine interesser. Eller gerne vil sikre arveretten til din bolig - eller andre aktiver - i Spanien til de lavest mulige afgifter. Eller måske en overvejelse om at tage arvinger ind som medejere? Der også mulighed for at være forberedt, hvis din bolig skulle blive besat.

Spørgsmålene besvares af advokat Maria Stagholt Rose, Jura i Spanien. Maria er dansk, men har spansk juridisk embedseksamen og mange års erfaring i sit virke.

Som nævnt er 'Spørg Jura i Spanien' alene et privilegium for Amigos. 

Når du stiller et spørgsmål, skal du sørge for at være logget ind som Amigos. Så skal du kun formulere dit spørgsmål og ikke udfylde andet. I de fleste tilfælde vil du får svar på mail, men spørgsmålet kan være af en sådan karakter, at du vil blive ringet op i stedet.

Vi forbeholder os ret til at publicere dit spørgsmål - helt anonymt - og svaret fra Maria, så andre Amigos også kan få glæde af det. På alle måder behandles din henvendelse med fuld diskretion.

Vær opmærksom på, at Maria ikke svarer på spørgsmål om skat.

Klik her for at stille dit spørgsmål

Spørgsmål og svar

Spørgsmål

Min kone og jeg er residente i Spanien siden 1/1 2006. Ejer en lejlighed (skøde 1992). I 2008 oprettede vi individuelle testamenter på vore spanske aktiver, inkl. vor lejlighed. Når vi er borte, er arvingerne vore 3 døtre. På grund af fremskreven alder overvejer vi nu at få indskrevet vore 3 døtre (med dansk pas og spansk NIE=nummer) som medejere i skødet. Hvilke fordele/ulemper vil der i givet fald være forbundet med en sådan disposition?

Maria svarer

I kan sagtens overdrage ejendommen eller dele af den til jeres døtre, men der skal afregnes skat for begge parter, og dette uanset om I skulle sælge eller give det i gave. Det præcise beløb for hver model, kommer an på ejendommens værdi nu, og hvad I betalte i sin tid, så det kan jeg ikke redegøre for uden yderligere information.

Vær samtidig opmærksom på, at hvis I indtræder i et samejerskab med andre – også selvom det er jeres døtre – kan I ikke alene disponere frit over ejendommen, da alle ejere har rettighed til lejligheden. Dette gælder både i forbindelse med brug af den, udgifterne, evt. belåning o.l.

Så vidt jeg læser din beskrivelse af testamentet, skal jeres døtre først arve, når I begge er gået bort. I det tilfælde, og alt efter ejendommens værdi og, hvor den ligger, vil de muligvis ikke skulle betale arveafgift, det er altså en skat der bespares, hvis I ikke gør noget nu. Dog er sagsbehandlingen af en boopgørelsen længere end ved en handel, og der skal fremskaffes flere papirer, som skal oversættes, hvis de er fra Danmark.

Hvis der ikke skal betales arveafgift, vil en arvesag som regel være billigere end salg/gave, dog vil den tage længere tid at gennemføre, da den includerer hele boet og ikke kun fast ejendom.  

Du skriver ydermere, at I er residenter. Hvis I i testamentet ikke har valgt dansk lov, vil det være spansk lov der skal anvedes ved boopgørelsen, og I dette tilfælde arver børn en større andel, end dansk lov bestemmer, og ægtefællen en væsentlig mindre del. Dette blot til jeres information.

Jeg håber, at dette hjælper jer på vej, vær dog opmærksom på, at en dybere analyse ville give et mere præcist overblik over alle mulighederne og udgifter for hver enkelt operation. Det oplyste her er udfra detaljerne i mailen.

Spørgsmål

Vi har forstået, at vi som non-residente kan opholde os på Mallorca 182 dage om året fra 1/1 til 31/12, Kan vi opholde os f.eks 100 dage i 1.ste halvår og så 82 dage i 2.det halvår?

Maria svarer

Som turist må man opholde sig i Spanien i 90 dage pr. 180 dages periode, som tæller fra første indrejse. 

Hvis du f.eks ankommer til Spanien den 1. februar, må du opholde dig i Spanien i 90 dage indtil den 31. juli. 

De 90 kan være i et besøg eller over flere omgange. 

Spørgsmål:

Hej Maria, Vi har fået en huslejestigning på 8,3%, svarende til stigningen i pristallet i Spaningen fra april 2021 til april 2022. Er der, som i DK en lov for hvor meget huslejen for private lejemål må stige??

Maria svarer:

Den 29 marts i år blev det vedtaget, at huslejen ikke må aktualiseres med mere end 2%. Dette gælder for alle lejemål, der skal aktualiseres fra den 30. marts og året ud.

Hvis jeres husleje blev aktualiseret i april måned 2022, bør I gøre udlejer opmærksom på det, så I kan justere lejen i henhold til den maksimale tilladte stigning.

Spørgsmål:

Arver Staten, hvis jeg ikke opretter spansk testamente?

Maria svarer:

Hvis man ikke har oprettet testamente, vil sagbehandlingen af boopgørelsen vare længere og kræve flere papirer fra Danmark for at bevise, hvem arvingerne er, men uanset det, vil Staten ikke kunne overtage boet.

Derfor er det bla. en god ide at oprette testamente, så boopgørelse bliver nemmere og hurtigere for de efterladte, men man skal ikke være bange for at miste, hvad man ejer i Spanien.
 

Spørgsmål:

Jeg overvejer at købe en ejendom i Spanien, hvad skal jeg være opmærksom på?

Maria svarer:

Det er et meget bredt spørgsmål, så det er svært at sige helt præcist, da hver enkelt sag er forskellig. Min anbefaling er dog, at hvis man skal optage lån til købet, bør man kontakte sin bank som det første, så man er sikker på, at man er kreditgodkendt.

Man bør sikre sig egen advokat, så denne kan undersøge alle juridiske forhold, og så man fra starten ved, hvad man kan forvente af handlen.

Generelt set, bør man tage stilling til, om man ønsker at turistudleje ejendommen, da man i det tilfælde skal undersøge nogle bestemte aspekter, og man bør sikre sig, ved gennemgang af ejendommen, at alt virker, eller notere sig, hvad der evt. skal repareres.

Udover det må man angribe sagen alt efter omstændighederne. 
 

Spørgsmål:

Hvordan ændrer jeg navn på el- og vandkontrakt?

Maria svarer:

Man kan kontakte el- og vandselskaber enten pr- mail eller møde op på deres kontor. Man skal medbringe ID (pas og NIE), og bevis på, at man ejer eller bruger ejendommen, som f.eks. skøde eller lejekontrakt.

Hvis man vil tilmelde automatisk betaling, skal man have bevis med på konto, hvor både IBAN og kontoindehaver fremgår. Man kan som regel hente den information via netbank.

Spørgsmål:

Hej Maria. Vi er en 'community' bestående af 18 ejerlejligheder i 3 separate bygninger med 6 ejerlejligheder i hver. Blok A, B og C. I Blok A bor vor administrators forældre og i Blok B bor vor president. Jeg selv bor i Bloc C, der som du nok kan forstå får meget mindre prioritet for vedligehold etc. fra vor president og administrator end Bloks A og B. Hvad kan jeg stille op i denne situation. Ved de årlige generalforsamlinger er det jo 12 mod 6? Hvad siger den spanske lovgivning om presidentens/administratorens lovpligtige ligelige behandling af alle 18 ejerlejligheder/alle 3 bygninger? Og skal en 'community' som vores ikke have en neutral auditor? Det totale årlige budget er 35,000 euro. UPS! Der kom vist mere end 1 spørgsmål...

Maria svarer:

Som du skriver, er der flere spørgsmål i din tekst, og med flere aspekter indenfor hvert enkelt.

Jeg kan her give et overordnet svar på dine spørgsmål, og dette med forbehold for, at jeg ikke kender ejerforeningens vedtægter. Hvis du ønsker flere detaljer og løsningsforslag, kræver det mere detaljeret studie af lovgivningen og den konkrete situation for netop din ejerforening.

Loven skriver ikke noget specifikt om ligelig behandling, blot at administrator skal sørge for vedligeholdelse af stedet og budget til dette. Hvis du er utilfreds med administrators forvaltning af stedet, kan du foreslå udskiftning af administrator, enten ved den ordinære generalforsamling eller ved indkaldelse til et ekstraordinært møde.  

Alle ejerne i ejerforeningen er dem, der kontrolerer regnskaberne, som skal præsenteres ved den årlige generalforsamling. Hvis du mistænker svindel eller uregelmæssigheder i regnskabet, kan man bede om en ”auditoría” enten af en uvildig administrator eller gennem retten. Jeg forstår dog, at dette ikke er en del af dine bekymringer. Der findes ikke noget krav om en neutral auditor.

Jeg ved ikke, hvordan jeres budget er sat op, men du har mulighed for anfægte det ved generalforsamlingen og bede om en anderledes fordeling. Hvis der er noget specifikt, der bør blive ordnet i din bygning, kan du ligeledes anmode om det ved forsamlingen eller på et extraordinært møde, hvis det haster.

Spørgsmål:

Jeg lejer en skøn bolig ved Marbella (siden 2017) Udlejer er en privat spanier, som opholder sig i New York. Lejekontrakten kører for 3 år ad gangen. I marts i år steg huslejen med 7,8 procent, og det, synes jeg, var okay. Men nu læste jeg et sted for en måneds tid siden, at huslejestigninger er cappet på max 2 procent, og det gælder både offentlige og private udlejninger, uanset om der er specielle klausuler i kontrakten. Min f.eks. er en paragraf, som linker huslejen til det spanske CPI. Er det korrekt at huslejerne har loft på max. 2 procent stigning?

Maria svarer:

Det er korrekt, hvad du har læst. Grundet den stigende inflation, blev det i marts besluttet, at lejemål, der aktualiseres i henhold til IPC, ikke må stige med mere end 2 procent, og det er lige nu gældende resten af året.

Jeg vil anbefale, du kontakter din udlejer og justerer huslejen og de betalinger, du har foretaget siden stigningen.

Spørgsmål:

Hvor længe må vi være i Spanien pr. år? Vi er ikke residente. Kan den ene i et ægtepar være resident og den anden ikke?

Maria svarer:

I kan som ægtepar bo hver for sig, så kun én af jer kan sagtens være resident i Spanien, uden den anden er det. Dette dog i forhold til Spanien, jeg kan ikke redegøre for, hvordan det forholder sig i Danmark.

Hvis du opholder dig i Spanien i mere end 6 måneder, vil du blive anset for resident og dermed skattepligtig i Spanien. Disse 6 måneder kan dog ikke være uafbrudt, oplyser den Danske Ambassade i Madrid, da turistperioden er 90 dage pr. halvår. Dvs. du kan opholde dig i Spanien 90 dage, uafbrudt eller samlet over flere besøg, på en halvårlig periode.

Spørgsmål:

Skal man betale en afgift ved salg af sit hus, og hvordan opgøres dette? Kan denne afgift bortfalde, hvis man køber et andet indenfor en given periode?

Maria svarer:

Man skal altid betale skat af fortjenesten ved salg af fast ejendom, der er dog nogle forskelle og undtagelser alt efter, om man er resident eller ej i Spanien.

Resident: Hvis du sælger ejendommen, der er din faste bopæl og køber en ny ejendom, der bliver den nye faste bopæl, betales der i princippet ikke skat af fortjenesten. Dog kræver det, at det fulde beløb fra salget bruges til det nye køb. Er det ikke tilfældet, vil der skulle betales skat af det overskydende beløb.

Hvis du ikke sælger din faste bolig (f.eks. en feriebolig eller en investering), skal der betales skat af fortjenesten, også selvom man er resident.

Ikke-resident: Da der ikke kan være tale om fast bolig i dette tilfælde, skal der betales skat af fortjeneste ved salg. I dette tilfælde skal købereren tilbageholde 3% af salgsprisen og indbetale dette beløb til Skat. Derefter skal sælger indberette sin fortjeneste til Skat og beløb at betale, hvorefter man enten vil få forskellen retur eller opkrævet, alt efter resultatet.

Fortjenesten er forskellen mellem købs- og salgspris, fratrukket udgifterne fra handlerne (skat, notar, advokat, tinglysning, etc.), så længe man kan vedlægge tilhørende bilag.

Du kan få din repræsentant ved salget til at udregne de præcise beløb.

Spørgsmål:

Vi har oprettet et dansk testamente, vil det være gældende i Spanien, hvis kun een af os dør. Vi har ikke selv børn, men har indsat nevøer og niecer som arvinger.

Maria svarer:

Et dansk testamente er gyldigt i Spanien uanset hvem, der indsættes som arvinger, og om det er et fælles eller individuelt testamente. Det skal dog oversættes og legaliseres, inden det kan bruges til den spanske boopgørelse.   

I kan når som helst oprette spansk testamente også, hvis I ønsker at bestemme noget andet kun for de spanske aktiver. I Spanien kan man kun oprette individuelt testamente, hvorfor I hver især vil skulle underskrive et.

Spørgsmål:

Hej. Er det korrekt, at når man har et spansk testamente, så vil et hus automatisk overgå til de efterladte uden afgifter, hvis man ikke sælger huset inden for 5 år?

Maria svarer:

Der er flere elementer i dit spørgsmål.

Når en person går bort, sker en overdragelse ikke automatisk – uanset om der findes testamente eller ej. Arvingerne skal aktivt sørge for, at der laves en opgørelse over, hvilke aktiver og passiver der findes i boet, hvem der er arvingerne (via testamente), og hvem der arver hvad. Dette skal ske foran en notar, og en advokat kan hjælpe med at forberede det hele.  

Der skal altid betales afgifter i forbindelse med en boopgørelse, et testamente kan ikke påvirke skattelovene. Angående arveafgiften er der forskel på, hvor meget hver enkelt arving skal betale, ægtefælle og børn betaler mindre end andre familimedlemmer, og disse mindre en arvinger der intet tilhørsforhold har til afdøde. Udover arveafgiften vil der blandt andet også være omkostninger til notar, tinglysning, evt. advokat etc.

Hvis arvingerne ikke foretager sig noget og boet ikke gøres op, forældes arveafgiften efter fire år, så når boet gøres op derefter, vil der ikke skulle betales skat (dog stadig de øvrige udgifter). Dette indebærer dog også, at man ikke kan råde fuldstændigt over en ejendom – eller øvrige aktiver som f.eks. bankkonti - da det hele fortsat vil stå i afdødes navn i den tid.

Jeg anbefaler ikke denne løsning.

Arveafgiften styres i regionerne, så procentsatsen og eventuelt skattefrit beløb vil variere alt efter, hvor boet befinder sig. I Andalusien kan de nærmeste arve et større beløb skattefrit, hvilket har gjort det billigere at arve. Man skal dog se på hele boet og hvem, der er arvinger for at udregne arveafgiften i hvert enkelt tilfælde for hver enkelt arving.  

Marias fagområder

Kontakt endelig for assistance - uanset hvad det drejer sig om.